賃料と相続の不動産鑑定評価はM&Mアドバイザリーへ

法律家の先生・法務担当の方へ

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賃料と相続の不動産鑑定事務所士

不動産鑑定評価が必要となるケース

  • 訴訟
  • 賃料(家賃及び地代)等
  • 売買・交換
  • 事業再生(民事再生・会社更生等)
  • 遺産分割

 

弁護士・司法書士・行政書士の先生からの不動産鑑定評価ご依頼ランキング

 

賃料(家賃及び地代)等

事務所やマンション、店舗等の適正な家賃を鑑定評価致します。
また、地代、増改築承諾料、更新料、名義書換料、立退料、借家権 等も評価致しますのでご相談ください。

訴訟

継続家賃・継続地代・立退料・借地権・底地等において訴訟の可能性がある場合

売買・交換

不動産・土地・建物・底地・借地権等を売買するときや交換するときに、不動産鑑定士の不動産鑑定評価額を参考にして安心して取引が行えます。
特に複雑な物件に関しては適正な価格を明らかにしておくことをおすすめ致します。

事業再生(民事再生・会社更生等)

不動産が更生・再生手続きの中で一般的な市場での取引を前提としない価格という意味で「特定価格」で不動産鑑定評価を行います。

現物出資

現物出資とは、株式会社の設立、新株発行に当たって金銭以外の財産を持って出資に充てることをいいます。不動産を現物出資する場合には、不動産鑑定士の不動産鑑定評価が必要です。

 

 

 

 

賃料評価(家賃及び地代)について

賃料と相続の不動産鑑定事務所士

当社は賃料の不動産鑑定評価を最も得意としております。

 賃料評価は元本評価とは異なり、不動産鑑定士なら誰でもできるという鑑定評価ではありません。賃料評価は元本評価を基礎としてスタートします。サブリースやオーダーメード賃貸に関する最高裁判例(平成15年10月21日、同年10月23日、平成17年3月10日等)以降、継続賃料の鑑定評価方法は大きく様変わりしました。また、近年の継続賃料の評価理論の整備や手法の確立、証券化不動産マーケットの発達等により不動産鑑定評価の手法そのものが大きく変化しております。近年、証券化不動産市場の発達により、収益の考え方のみならず、費用の考え方も従来型の不動産鑑定評価理論とは異なるものとなってきました。これは元本評価をスタートとする賃料評価にも当然に言えることです。
 新規賃料を求める手法の一つに積算法という評価手法があります。積算法による賃料は基礎価格×期待利回り+必要諸経費等で求められますが、この必要諸経費等の考え方は難しく、費用の中身を理解をしていなかったり、多様なアセットを経験して費用の水準等を把握していないと、賃料が過大に評価されたり、過小に評価されたりしてしまいます。
賃料評価の難易度は元本評価の比ではなく、また、評価するアセットタイプ(レジデンス、オフィス、リテール、ホテルなど)によって各手法の主従軽重も異なりますし、採用する手法も異なります。 更に、不動産鑑定評価基準の改正(平成26年11月1日)により継続賃料評価の基準も大幅に改正されました。今後はより一層賃料の評価基準を遵守することが求められます。
 当社は賃料及び地代の鑑定評価を得意としている不動産鑑定士事務所です。継続賃料、新規賃料のご依頼はもちろん、他の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書が何かおかしいと思った時は一度当社にご相談ください。

 

どこの不動産鑑定士さんに頼んでも結果は同じではないのですか?

いいえ違います。100u程度の住宅用の小さな土地の価値のような場合は、不動産鑑定士によって差がでることは少ないかもしれません。しかし、賃料の評価は経験とデータによって数値が大きく異なります。不動産のプロである不動産鑑定士が所属する当社に一度ご相談ください。

訴訟では安かろう悪かろうはとても危険です。世の中にはずさんな不動産鑑定評価書も出回っておりますので注意が必要です。

 

継続賃料評価の報酬ですが、1件50万円〜はちょっと高くないですか?

賃料の鑑定評価は作業量が膨大です。時間も労働力も元本評価とは比較にならない程多い評価です。
仮に鑑定評価に100万円の費用がかかっても、月額20万円の賃料値下げ(値上げ)が実現したならば、5ヶ月で元が取れ、その後6ヶ月目以降は値下げ(値上げ)分のメリットを享受できます。
このように、賃料減額(増額)分というメリットを考えるならば、当社の評価書をもって、適正賃料への改定をした方がメリットが大きいのではないでしょうか。チェック、審査体制も整っておりますので安心してご利用ください。

 

直接交渉するつもりなので簡単な意見書とかでいいんですが・・・

最近、こういったニーズを頂いております。簡単な意見書、調査報告書(不動産鑑定評価基準を満たさない簡便なもの)は裁判に発展する可能性のある継続賃料(地代)評価の場合、当社では提供しておりません(但し、内部利用に限る場合は調査報告書等も対応致しております。)。簡易な意見書や調査報告書は証明力が弱いので、裁判では使えないからです。例えば、現在貴方はオフィスを30万円で借りていたとします。賃料が高いと感じたので、不動産鑑定士に簡易な意見書を書いてもらいました。直接交渉で賃貸人に対して、このオフィスの賃料は20万円が適正だ。という簡易な意見書を提出して交渉したとします。交渉が決裂して、調停、裁判に発展したとき、簡易な意見書じゃ駄目だから不動産鑑定評価を取り直そうと思い、不動産鑑定士に鑑定評価をお願いしたら、鑑定評価基準で適正に評価すると実は18万円でした。この鑑定評価書を裁判所に提出しました。これをみた相手側弁護士や裁判官は20万円なの?18万円なの?どっちなの?って思います。これが通用すると思いますか?こんなことにならないよう、当社では交渉のはじめから不動産鑑定評価基準に則した不動産鑑定評価書をとられることをおすすめ致します。

 

簡易な意見書では駄目なのはわかりました。でも、1件50万円の鑑定評価をお願いして値上げ(値下げ)できなかったらと思うと・・・

成功報酬型のプランもご用意しております。気軽にご相談ください。

 

 

現行賃料(地代)が最終合意時点から増額、減額できそうかのチェックを無料でさせて頂いてから、鑑定評価書の作成作業に入らせて頂きますのでご安心ください。よく他の鑑定事務所でありますのが、高い鑑定報酬を支払って、出来上がった鑑定評価書の賃料が現行賃料から横ばいだったという評価書です。こういったある意味無意味だったという鑑定評価を避けるという意味で、まず概ねの水準をお伝えして納得頂いて後、鑑定評価作業に入らせて頂きます。なお、特殊アセットの場合、例えば、商業施設、ホテル等のオペレーショナルアセットの場合で事業収収支を計算しないと賃料を算定できないような案件の場合は、水準把握が非常に困難な場合があります。そのような場合は、成功報酬型のプランをお断りさせて頂くケースがありますのでご了承願います。

 

 

 

 

M&Mアドバイザリーは賃料(地代及び家賃)評価を得意としている不動産鑑定士事務所です。最新の鑑定評価理論に基づいて評価を行いますので、一度ご相談ください。

 

 

 

 

 


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