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税理士・会計士・監査法人様からの不動産鑑定評価ご依頼ランキング

 

 

広大地判定の意見書

 


広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。」のことです。
 広大地とは簡単に言えば、ディベロッパーが取得するような戸建開発素地で、道路、ゴミ置き場、集会所等の潰れ地がある場合の土地を言います。つまり、ディベロッパーが取得する素地のうち分譲できない部分があるから価値は下がります。この価値の下落分を見てあげますよというものが広大地による減価です。

(注)

 

1 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

 

2 公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。

 

3 大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万以上のものをいいます(ただし、路線価地域においては、大工場地区として定められた地域に所在するものに限ります。)。

 

4 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものとは、その宅地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいいます。」となります。
評価の方法は次の通りです。

 

「広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。

 

(1) 広大地が路線価地域に所在する場合
広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積

 

 

                  広大地の地積
広大地補正率=0.6−0.05× ――――
                    1,000u

 

(2) 広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線の路線価」に置き換えて計算します。

 

(注)

 

1 上記(1)の広大地の面する路線の路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものとします。

 

2 広大地として評価する宅地は、5,000以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります(地積が、5,000を超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。)。

 

3 広大地補正率は端数整理を行いません。

 

国税庁のWebサイトには関連質疑応答事例が記載されております。

 

広大地の評価における「その地域」の判断
【照会要旨】
広大地の評価において、「その地域における標準的な宅地の地積に比して・・・」と定めている「その地域」とは、具体的にどの範囲をいうのでしょうか。
 また、「標準的な宅地の地積」はどのように判断するのでしょうか。
【回答要旨】
広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。
 この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の
 河川や山などの自然的状況
 土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況
 行政区域
 都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

 

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。
 また、「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。
 なお、標準的使用とは、「その地域」で一般的な宅地の使用方法をいいます。

 

広大地の評価における「著しく地積が広大」であるかどうかの判断
【照会要旨】

 

 広大地の評価において、評価対象地の地積が「著しく地積が広大」であるかどうかはどのように判断するのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」といいます。)以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。
 なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。

 

[面積基準]

 

イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積(※)

 

※(イ)市街化区域
三大都市圏  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500
それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000

 

 (ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域  ・・・・・・・・ 3,000

 

ロ 非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている
区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・市街化区域に準じた面積

 

(注) 1 都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。

 

 2 三大都市圏とは、次の地域をいいます。  首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
 近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
 中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

 

 3 「非線引き都市計画区域」とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

 

 4 「準都市計画区域」とは、都市計画区域に準じた規制が行われ、開発許可制度を適用し、用途地域、特定用途制限地域、風致地区などを定めることができる都市計画区域外の区域をいいます。

【照会要旨】

 

 広大地の評価において、「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、どのようなものをいうのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じる宅地を前提としていることから、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。
 したがって、例えば、次のような場合は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められるため、広大地には該当しないことになります。
(1) 公共公益的施設用地の負担が、ごみ集積所などの小規模な施設の開設のみの場合
(2) セットバック部分のみを必要とする場合
(3) 間口が広く、奥行が標準的な場合

 

(4) 道路が二方、三方又は四方にあり、道路の開設が必要ない場合

 

(5) 開発指導等により道路敷きとして一部宅地を提供しなければならないが、道路の開設は必要ない場合

 

 セットバックを必要とする土地ではありませんが、開発行為を行う場合に道路敷きを提供しなければならない土地部分については、開発区域内の道路開設に当たらないことから、広大地に該当しません。
(6) 路地状開発を行うことが合理的と認められる場合
(路地状開発とは、路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅分譲用地として開発することをいいます。)

 

 なお、「路地状開発を行うことが合理的と認められる」かどうかは次の事項などを総合的に勘案して判断します。  路地状部分を有する画地を設けることによって、評価対象地の存する地域における「標準的な宅地の地積」に分割できること
 その開発が都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の法令に反しないこと
 容積率及び建ぺい率の計算上有利であること
 評価対象地の存する地域において路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていること

 

 

(注) 上記の(3)〜(6)の区画割をする際の1区画当たりの地積は、評価対象地の存する地域の標準的使用に基づく「標準的な宅地の地積」になります。

 

広大地の評価における「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」の判断

 

【照会要旨】

 

 広大地の評価において、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」とは具体的にどのようなものをいうのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 評価対象地が、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」(中高層の集合住宅等の敷地用地として使用するのが最有効使用と認められるもの)かどうかの判断については、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。
 しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域(主に都市計画により指定された容積率(指定容積率)が200%以下の地域)にある場合には、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、例えば、次のように「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当すると判断できる場合を除いて、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」には該当しないこととして差し支えありません。
 その地域における用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性(社会的・経済的・行政的見地)から判断して中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる場合
 その地域に現に中高層の集合住宅等が建てられており、また、現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまり、中高層の集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合

 

 一方、指定容積率が300%以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。
 地域によっては、指定容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、あるいは、例えば道路の幅員(参考)などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。したがって、のような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300%以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。

 

広大地の評価における「中高層の集合住宅等」の範囲

 

【照会要旨】

 

 広大地の評価において、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」が広大地の対象から除かれていますが、中高層の集合住宅等とはどのようなものをいうのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。
 また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。

 

広大地の評価の判断事例

 

【照会要旨】

 

 戸建住宅が連たんする住宅街に存するファミリーレストランの敷地は広大地に該当するのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 ファミリーレストラン等の敷地の地積が、その地域の標準的な戸建住宅としての宅地の地積に比して著しく広大である場合には、広大地の評価における他の要件を満たせば、広大地に該当することになります。
 なお、いわゆる郊外路線商業地域(都市の郊外の幹線道路(国道、都道府県道等)沿いにおいて、店舗、営業所等が連たんしているような地域)に存する、その地域の標準的な宅地の地積と同規模のファミリーレストラン等の敷地については、著しく広大とはいえないため広大地に該当しないことになります。

 

【照会要旨】

 

 市街化調整区域内の宅地について、広大地の評価を行うことはできるのでしょうか。

 

【回答要旨】

 

 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として、周辺地域住民の日常生活用品の店舗や農林漁業用の一定の建築物などの建築の用に供する目的など、一定のもの以外は開発行為を行うことができない区域です。そのため、市街化調整区域内の宅地は、通常、広大地の評価を行うことはできません。
 しかし、都市計画法の規定により開発行為を許可することができることとされた区域内の土地等(例えば、都市計画法第34条第11号の規定に基づき都道府県等が条例で定めた区域内の宅地)で、都道府県等の条例の内容により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には、市街化調整区域内の宅地であっても広大地の評価における他の要件を満たせば広大地の評価を行うことができます。

 

都市計画道路予定地の区域内にある広大地の評価

 

【照会要旨】

 

 都市計画道路予定地の区域内にある宅地が広大地に該当する場合には、どのように評価するのでしょうか。(中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものでないなどの広大地の評価における他の要件は満たしています。)

 

【回答要旨】

 

 広大地補正率により評価した後、都市計画道路予定地の区域内にある宅地としての補正率を乗じて計算した価額により評価します。

 

賃料と相続の不動産鑑定事務所士

相続税の時価評価

相続税法第22条には、「相続,遺贈または贈与により取得した財産の価額は取得時における時価による」と定義づけられています。
財産評価基本通達に基づく評価とは違った視点からのアプローチができるのが不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。
もしかしたら時価はもっと低いかもしれません。下記のような土地は一度、ご相談ください。

 

  • 広大地
  • 不整形地
  • 袋地(路地状敷地)
  • セットバックが必要な土地
  • 傾斜地
  • 崖地を含む土地
  • 道路と高低差のある土地
  • 高圧線下地
  • 送電線近くの土地
  • 忌み地(墓地の隣地等)
  • 土壌汚染地
  • 地下埋設物が存する土地
  • 埋蔵文化財が存する土地
  • 私道敷を含む土地
  • 無道路地
  • 建築基準法上の道路には接面していても建築確認不許可の土地
  • 都市計画道路予定地
  • 市街化区域内の農地
  • 林地
  • 収益物件
  • 借地権
  • 貸宅地
同族間売買

 同族間や関係会社者間取引(法人とその役員、関係会社間)に際しての不動産取引においては、税務上、適正価格の把握が必要です。不動産鑑定士による不動産鑑定評価書があれば、売買価格の妥当性を立証できます。同族間や関係者間における不動産の売買や交換では、不動産鑑定評価書を取ることをお薦めします。

 

交換

 当社は交換案件を多数手がけております。交換は相思相愛ならば何ら問題ありません。「うちが持っている物件の方が価値が高いはず。」「交換?あまり乗り気じゃないなー。」一方にこんな気持ちがあるときは、一度弊社の鑑定評価をとられてはいかがでしょうか。固定資産の交換の特例の適用条件は下記のとおりです。

 

  自分が所有していた資産 相手が所有していた資産
固定資産 固定資産であること(販売用資産は棚卸資産なので含まれない) 固定資産であること(販売用資産は棚卸資産なので含まれない)
取得時期 1年以上所有しており、交換のために取得した物でないこと 1年以上所有しており、交換のために取得した物でないこと
同じ種類の資産の交換であること

土地(借地権、底地を含む)と土地(借地権、底地を含む)の交換

 

建物と建物の交換

機械装置と機械装置の交換

 

同一用途に供すること 交換前と同じ用途に供すること。なお、相手が交換後、同じ用途に供したかどうかは関係ない。
価格制限 両物件の価格差が高い方の20%を超えないこと
賃貸等不動産の時価等の開示

 平成20年11月に「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準及び賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」が公表され、賃貸等不動産(投資不動産、遊休不動産等)については、財務諸表に時価の注記を行う必要があります。

 

当社では下記のお手伝いをさせて頂きます。

 

重要性判断のための見積り評価

 

総額の重要性、個々の不動産の重要性に関する判断に用いるための見積り、概算評価等を行い、貴社内における資産評価のルール作りのお手伝いをさせて頂きます。

 

賃貸等不動産の時価算定

 

賃貸等不動産の特性に応じた時価算定方法(原則的時価算定またはみなし時価算定)により、財務諸表に載せるための評価を行います。

 

 

 

賃貸等不動産とは何か

 

「棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益又はキャピタルゲインの獲得を目的として保有されている不動産」
賃貸等不動産の範囲 [賃貸等不動産に含まれるもの]
 1)貸借対照表において投資用不動産として区分されている不動産
 2)将来の使用が見込まれていない遊休不動産
 3)上記以外で賃貸されている不動産 等

 

賃貸等不動産に含まれないもの
 1)棚卸資産に分類されている不動産
 2)物品の製造・販売、サービスの提供、経営管理に使用されている不動産等

 

開示の方法

 

財務諸表に「注記」という形で、時価、期中における主な変動、損益計算書に基づく損益などを開示(財務諸表本体への影響はありません)

 

時価とは

 

「時価」とは公正な評価額をいいます。
市場価格が観察できない場合には合理的に算定された価額をいい賃貸等不動産の場合には”不動産鑑定基準による方法又は類似の方法に基づいて算出する”※とされています。

 

※企業会計基準委員会”賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針”より

 

その他の留意点

 

重要性の検討について

 

重要性が乏しい場合には、注記について例外的な扱いが認められていますので、重要性の基準については、企業実態等をふまえて、貴社自身において適切に判断する必要があります。
また、重要性には以下の2つの意味があります。

 

1) 総額の重要性 賃貸等不動産の時価を基礎とした金額と当該時価を基礎とした総資産の金額を比較して、重要性が乏しい場合には注記を省略できます。2) 個々の不動産の重要性 開示対象となる賃貸等不動産のうち重要性が乏しいものについては、一定の評価額や適切に市場を反映していると考えられる指標に基づく価額等を時価とみなすことができます。
四半期決算の扱い

 

企業結合などにより賃貸等不動産が前事業年度末と比較して著しく変動している場合には、(1)四半期会計期間末における時価(2)四半期貸借対照表計上額を注記します。

 

賃貸等不動産の時価評価の手法について

 

2009年7月付の国土交通省「財務諸表のための価格調査に関するガイドライン(案)」によれば、不動産鑑定士が価格調査を行う場合の算定方法として、
「原則的時価算定」「みなし時価算定」の2つが示されており、賃貸等不動産の評価は原則として「原則的時価算定」によるものとされています。

 

原則的時価算定

 

基本的に不動産鑑定評価基準に則った評価(例外あり)。

 

みなし時価算定

 

鑑定評価手法を選択的に適用し、または一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標等に基づき、
企業会計基準等において求めることとされている価格を求めるもの。賃貸等不動産の総額の重要性が乏しいか否かを判断する場合等に適用可能。

 

 

 

 

資産除去債務に関する会計基準

資産除去債務とは

 

「有形固定資産の取得、建設、開発又は通常の使用によって生じ、当該有形固定資産の除去に関して法令又は契約で要求される法律上の義務及びそれに準ずるもの」と定義されています。この場合の法律上の義務及びそれに準ずるものには、有形固定資産を除去する義務のほか、有形固定資産の除去そのものは義務でなくとも、有形固定資産を除去する際に当該有形固定資産に使用されている有害物質等を法律等の要求による特別な方法で除去するという義務も含まれます。

 

資産除去債務の具体例

 

  • 土壌汚染浄化費用
  • 建屋解体費用
  • 建屋修繕費用
  • 原状回復義務に基づき発生する費用 等
  • 「土壌汚染対策法」、「各地方自治体条例」における調査、浄化費用
  • 「石綿障害予防規則」等におけるアスベスト除去費用
  • 「PCB特別措置法」におけるPCB処理費用 等

 

資産除去債務の会計処理上の考え方

 

資産除去債務は、建屋解体費用、土壌汚染浄化費用等の将来負担することとなる支出額を、債務として資産・負債に両建て計上し、減価償却を通じて、当該有形固定資産の残存耐用年数にわたり期間配分することとなります。具体的には、
1.有形固定資産の除去に伴う不可避的な債務が存在する場合に、当該除去に要する将来支出額を見積り、その現在価値を資産除去債務として負債計上する。
2.その発生時における現在価値を当該有形固定資産の帳簿価額に加えて資産計上し、減価償却を通じて、各期に費用配分する。
3.現在価値と割引前の将来支出額との差額を、時の経過による調整額として費用計上していくとともに、資産除去債務の金額を調整する。
資産除去費用の見積方法例

 

いずれの方法による場合であっても、合理的に説明できる方法が要求されるものと考えられます。
・除去をするために必要となる一般的かつ平均的な処理作業費用
・資産取得の際に取引価額から控除された除去費用の算定の基礎となった数値
・過去において類似の資産について発生した除去費用の実績
・資産取得の際の意思決定の際に見積もられた除去費用
・除去に係るサービスを行う業者などによる情報

 

資産除去債務の会計処理上の開示方法

 

貸借対照表、損益計算書上において、重要性がない場合を除き、内容、支出発生見込期間、割引率等の前提条件の注記を行います。

 

適用対象企業

 

資産除去債務の計上義務は、主に上場企業及び上場会社の子会社を対象に発生します(未上場であっても国際会計基準を導入する会社については、対象となります。)

  1. 上場会社(東証、大証、マザーズ、ジャスダック、ヘラクレス等に株式を上場している会社)
  2. 上記会社の子会社、海外の子会社等、いわゆる連結決算グループを構成する各関係会社
  3. 国際会計基準を導入する会社等

 

 


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